房地产抵押估价技术路线及估价方法

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房地产抵押估价技术路线及估价方法

作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值估价应遵循谨慎、保守原则。房地产抵押估价常见类型的估价思路及方法的选用简述如下：

（一）完全产权房地产

这类房地产是以出让方式获得土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，主要包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球场、工厂等等。对这类房地产作为抵押物进行估价时，可根据具体情况采用比较法、收益法和成本法估价。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行估价，可以采用基准地价修正法、比较法和假设开发法估价。

（二）不完全产权房地产

这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，土地是以行政划拨方式取得，主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等。对这类房地产作为抵押物进行估价时，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：一是直接估价在划拨建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值；

二是先评估在出让土地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值，再减去由划拨建设用地使用权改变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用，出让建设用地使用权的使用期限应设定为自价值时点起计算的相应用途法定出让最高年限，但国家和抵押房地产所在地有特别规定的，应按其规定执行。估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额，该数额应按抵押房地产所在地规定的标准进行测算，抵押房地产所在地没有规定的，可按同类房地产已缴纳的标准进行估算。

市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式，即先假设估价对象为完全产权的商品房，选用比较法（收益法）作为一种方法评估出房地产的客观市场价值，并减去需要补交的土地出让金或出让毛地价价值；再选用成本法为另一种方法，测算不含土地出让金或出让毛地价的价值。

市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式，采用房产与土地（不含土地使用权出让金的价款）分别估价再综合的成本法估价。

（三）部分（局部）房地产

这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分（局部）房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，它的相应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用比较法、收益法或成本法。

（四）在建工程房地产

在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押。

对在建工程作为抵押物进行估价时，要全面掌握估价对象状况、注意实际施工进度和相应可实现的权益，请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明（承诺函），存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款，估价方法可选用成本法和假设开发法。

（五）乡（镇）、村企业房地产

以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建设用地使用权作为抵押物，进行估价时应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途。在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异，估价方法可选用成本法、收益法或比较法。

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