2016 真题及答案-《理论与方法》考试真题(2)

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　　9.【题干】下列影响一套住房价格的因索中，不属于实物因索的是(　)。

　　【选项】

　　A.朝向

　　B.保温

　　C.隔音

　　D.户型

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产实物因索。朝向是区位因索。参见教材P125。

　　【考点】

　　10.【题干】关子房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是(　)。

　　【选项】

　　A.只有合法的房地产才能成为估价对象

　　B.估价对象状况必须是实际状况

　　C.以公益为目的字校教学楼可以作为抵押评估对象

　　D.估价结果应是在依法判走的估价对象状况下的价值或价格

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是合法原则。合法原则要求估价结果是在依法判走的估价对象状况下的价值或价格。参见教材P155。

　　【考点】

　　11.【题干】评估用于产权调換房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹Ig正确的是(　)。

　　【选项】

　　A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况

　　B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况

　　C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况

　　D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是价值时点原则。在评估用于产权调换房屋的价值时，应持别注意两点：

　　(1)价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。(2)估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋证收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。参见教材P162。

　　【考点】

　　13.【题干】评估建筑面积为的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是(　)

　　交易实例建筑面积(m2)用途成交价格

　　(元/m2)成交日期区域交易情况

　　甲120居住58002015.8.3同一供需量正常交易

　　乙105居住60002016.6.30同一供需量正常交易

　　丙140办公65002016.9.29同一供需量正常交易

　　丁115居住61002016.7.31不同供需量正常交易

　　【选项】

　　A.甲

　　B.乙

　　C.丙

　　D.丁

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一走条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。参见教材P173。

　　【考点】

　　18.【题干】关于建筑物经济寿命说法，正确的是(　)。

　　【选项】

　　A.经济寿命主要由建筑物的质量及地基稳定性决定

　　B.正常情况下，经济寿命长子自然寿命

　　C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关

　　D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物经济寿命主要甶市场决走，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。参见教材P235。

　　【考点】

　　19.【题干】房地产的有租约限制价值等于(　)。

　　【选项】

　　A.无租约现值价值减承租****益价值

　　B.出租****益价值加承租****益价值

　　C.无租约现值价值减出租****益价值

　　D.出租****益价值减承租****益价值

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是出租****益价值。出租****益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租****益价值+承租****益价值，所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租****益价值。参见教材P106。

　　【考点】

　　20.【题干】运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是(　)。

　　【选项】

　　A.能够获得的交易实例数量较多

　　B.所取得的报酬率是利用过去的数量求取的

　　C.利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差

　　D.可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是报酬率的求取方法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑巾过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材P250。

　　【考点】

　　21.【题干】某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报財率为6%，该房地产的价值为(　)万元。

　　【选项】

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

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